理事会運営

管理組合の中枢組織としての重要な使命を担う

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q 理事会の運営は管理会社に任せておけばいいのでは？
 A 理事会運営はすべて理事等（理事及び監事）の責任で行います。管理会社は委託契約にある事項のみ支援を行います。たとえば議事録案の作成などです。

Q 理事会を欠席する理事は委任状・議決権行使書を提出できる？

A できません。理事は組合員と民法上の委任関係にあり、再委任はできない、とされています。

＊資産価値を向上させる理事会運営

コミュニティ形成

防犯、共助の基礎

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q  町内会費を管理費から支出できる？

A  できません。町内会（自治会）への加入は任意であり、一律に管理費から支払うことはできません。

Q 自治会は必ず設けなければならない？

A マンションの規模によっては必ずしも設ける必要はなく、理事会の所掌業務に防犯・防災・コミュニティ形成を含めることも可能です。

ああコミュニティ、されどコミュニティ、コミュニティって何だ？
 

大規模修繕

計画的・経済的に実施

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

A 責任施工方式にも長所があり、設計管理方式の短所もあります。管理組合が適切に業務内容を審査、確認することでそれぞれの長所を生かせます。

Q 管理会社にすべてを一任することはできる？

A 可能です。ただし上記と同様に管理組合または修繕委員会がしっかりと管理会社の修繕業務全般の審査、確認をすることが重要です。

個人情報保護法と管理組合

過剰反応は無用

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q管理会社が組合員名簿を渡してくれません。個人情報なので管理組合ではもたなくてもよいでしょうか？

A管理組合として作成、保管、管理する責任があります。

耐震診断・耐震工事

耐震基準を満たすことが必須

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

 A まずは自治体のアドバイザー派遣などを利用して検討を進めるのがよいでしょう。各自治体からは各種の助成も受けられます。

Q 耐震化工事が終われば安心できる？

A いいえ。防災計画を作成して訓練を行うことも重要です。居住者の高齢化を含めた防災計画の作成が求められています。

マンションの保険

保険料も安くできる

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q排水管から水漏れが発生しました。組合で加入している火災保険で修理できますか？

Aできません。ただし共用部分の被害があれば補償の対象になります。

なお、漏水の原因が老朽化による場合は対象外です。

＊保険料の割引につながるお得な制度があります。詳しくはメールでお問い合わせください。

健康増進法の一部を改正する法律（平成30年法律第78号） 

マンションの受動喫煙防止対策について

東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例（マンション管理条例）

”マンション管理計画認定制度”

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q管理計画認定制度とはどのような制度ですか。手続きは？

A管理組合の管理者等は、マンションの管理計画を作成し、市区の区域内は市区、町村の区域内は都道府県の長へ認定を申請することができるもので、5年ごとに更新することになります。（申請は、任意です。）

期待されるメリットは、市場における評価、管理水準の維持向上 ・地域価値の向上、空き住戸の減少などです。

手続きとしては、まず総会決議を経て管理計画認定申請を自治体（江東区等）に提出することになりますが、「事前確認」制度を利用することにより簡易に手続きを進めることもできます。

　　☆事前確認は、小出マンション管理士事務所に是非ご用命を！お待ちいたします。☆

西東京市で実際にこの制度が受理されるのは令和６年度からになりますが、今から総会決議、長期修繕計画の見直しなどの準備を進める必要があります。詳しくはお尋ねください。

”少数意見の反映”　区分所有法の想定外とは・・・

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q理事会・理事長の独断専横をいかにして止められるのか？

Aマンション管理組合の意思決定機関である総会は組合員の意見集約に際し多数決により決議を行うこととされています。

同様に理事会における採決も理事の多数決による採決を行います。

・これには重要な前提条件が実は隠されています。すなわち十分な議論を尽くすこと、公正な審議を行うことがそれです。

・ところが、現実には管理組合運営に関して関心を持つ組合員は少なく、総会における実出席者は少数で多くは委任状または議決権行使書を提出するのみで事足れりとして、総会の議事録にさえも関心を持たない人がほとんどでしょう。すなわち議案の多くは出席者の議論を待たずに採決即成立する状態で総会を迎えることになります。

・そうした場合の管理組合運営は理事会の運営如何に左右されることになります。そこに理事長、理事会の独断専横や管理費等の執行に絡む不正が起きる危険性が潜在することになります。

仮に理事以外の組合員が総会の瑕疵を発見した場合あるいは役員に何らかの不正の兆候を察知したとして監事に訴えたとしても、監事の協力が得られないとしたら、残る手段は訴訟以外に何が残されているのか。

・この問題の端緒は、区分所有法が性善説に立ち民主的な多数決原理を採用していることがあだとなっていることにあります。

・個々の問題に応じてご相談に応じます。

”管理会社の仕事に不満足、管理会社を変えたいが・・”

☆☆☆よく寄せられる質問☆☆☆

Q管理会社の業務、特に管理員の仕事ぶりが不十分なので、管理会社を変えようと思いますが。

A最近この種の相談が多く寄せられていますが、管理組合側として契約にないサービス業務的なことを過度に期待していることがほとんどです。

また、定年延長の結果、管理員の人材も高齢化が進み、今2つの老いから3つの老いが問題視されるようになりました。3つ目の老いは、管理員など管理会社の人材の老いです。

管理会社もビジネス、契約にない仕事は本来受ける必要のない仕事です。これが原因かどうか、最近は管理会社が契約更新を断る事態も見られるようになりました。管理組合も管理委託契約の内容を理解したうえであくまでもビジネスとして管理会社と接する必要がありそうです。